Mô hình HTX nhà ở của Thụy Điển

Năm 1923 thành lập HTX nhà ở tại Stockholm tiền thân của Liên đoàn HTX xây dựng và tiết kiệm nhà ở (HSB) Thụy Điển. Năm 1940 thành lập Liên đoàn HTX nhà ở (Ryksbyggen) là tổ chức của công đoàn công nhân xây dựng. Hai tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chính sách nhà ở Thụy Điển

 

Thụy Điển là quốc gia vùng Bắc Âu; chế độ quân chủ lập hiến; dân số : 9,1 triệu người trong đó có 12% sinh ở nước  ngoài; diện tích lãnh thổ : 450.000 km2, bình quân 22 người/km2; tuổi thọ trung bình 80 tuổi; tỷ lệ sinh 1,6%/năm; nhân khẩu trung bình 2,2 người/hộ.

HTX nhà ở Thụy Điển ra đời vào những năm sau chiến tranh thế giới lần thứ nhất. Sau Chiến tranh thế giới lần thứ II nhà ở là chính sách quan trọng bậc nhất trong hệ thống phúc lợi xã hội, nhà nước phải trợ cấp chi phí xây dựng và giá cho thuê. Đô thị hóa, dân nhập cư thành phố tăng lên.

Năm 1923 thành lập HTX nhà ở tại Stockholm tiền thân của Liên đoàn HTX xây dựng và tiết kiệm nhà ở (HSB) Thụy Điển. Năm 1940 thành lập Liên đoàn HTX nhà ở (Ryksbyggen) là tổ chức của công đoàn công nhân xây dựng. Hai tổ chức này đóng vai trò quan trọng trong việc thực hiện chính sách nhà ở Thụy Điển.

Năm 1967, Chính phủ tuyên bố “Toàn dân phải được cung cấp căn hộ tốt với giá thành hợp lý”. Trong khoảng thời gian từ 1965-1975 Thụy Điển đã xây dựng được 1 triệu căn hộ, chiếm gần 1/3 số nhà ở hiện nay. Năm 1975 - 2000, số lượng căn hộ xây  khi tăng, khi giảm. Từ năm 2001 bắt đầu tăng mạnh nhu cầu căn hộ, nhà ở chất lượng cao.

Về công nghệ xây dựng và kiến trúc: Từ những năm 1960 áp dụng công nghệ lắp ghép tấm bê tông xây nhà nhiều tầng, năm 1970 áp dụng công nghệ đúc tấm lớn, cần cẩu lắp ghép theo tiêu chuân căn hộ. Từ những năm 1980 chuyển sang cách tân về kiến trúc tạo ra sự khác biệt về kiểu dáng các tòa nhà và nội thất căn hộ, chú trọng cảnh quan môi trường, các công trình công cộng cho các hộ sử dụng chung, nâng cao tiện ích sử dụng, hiệu quả sử dụng năng lượng và lấy ánh sáng tự nhiên. Những năm 1990 đến nay chú trọng phát triển các nhà ở ra các khu cảng, ven biển, cải tạo và xây dựng mới các chung cư trên các cụm công nghiệp cũ kỹ. Công tác quy hoạch đã có bước tiến nhằm đưa nhanh, gọn từng khu nhà ở vào sử dụng.

Chính sách của Chính phủ:

- Hỗ trợ tín dụng đầu tư: Trước năm 1990 Chính phủ có trợ cấp nhà ở từ nguồn vốn ngân sách Trung ương bảo lãnh các khoản vay, hỗ trợ lãi suất về xây dựng nhà ở áp dụng cho các HTX và doanh nghiệp. Từ năm 1991 đến nay Chính phủ dừng hỗ trợ, thị trường hóa vốn đầu tư thúc đẩy các doanh nghiệp, HTX cạnh tranh.

-Hỗ trợ đất đai của chính quyền địa phương: Chính quyền địa phương quy hoạch sử dụng đất đai cho xây dựng nhà ở xã hội để bán, cho thuê đến 90 năm để HTX xây dựng nhà ở với giá thấp hơn thị trường từ 30-60% tùy theo địa phương và lô đất cụ thể.

-Trợ cấp cho người sử dụng nhà : Giảm tiền thuê nhà, giảm phí dịch vụ ngoài tiền thuê nhà cho những người có thu nhập thấp (có chuẩn thu nhập thấp). Khoản trợ cấp này do chính quyền địa phương thực hiện. Mỗi chính quyền địa phương có cách áp dụng khác nhau do thực tiễn ở địa phương.
-Hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật đến gianh giới đất của dự án, những kết nối và bảo dưỡng hàng tháng phải trả phí.

Thực chất Nhà nước bù lãi suất vay ngân hàng, xây dựng hạ tầng đến gianh giới dự án, chính quyền địa phương giảm giá bán, cho thuê đất, HTX hoạt động chuyên nghiệp làm giảm giá thành, giá bán nhà, giá thuê nhà và phí dịch vụ  là bước đi thành công của HTX nhà ở mà Việt Nam có thể tham khảo chính sách này trong giai đoạn hiện nay.

Thị trường nhà ở Thụy Điển hiện nay:

Chính phủ thực hiện thị trường hóa nhà ở, tổng số căn hộ hiện có trên toàn quốc là 4,3 triệu, đạt tỷ lệ hơn 2 người/căn hộ. Tuy nhiên nhu cầu nhà ở vẫn ở mức cao đó là nhu cầu của giới trẻ, người từ nông thôn phía bắc về thành phố (có khoảng 50.000 căn hộ bỏ trống ở nông thôn phía bắc), nhu cầu nhà ở chất lượng cao ở đô thị.Thị phần nhà ở  gồm các phần:

-Gia đình sở hữu đất và căn hộ, nhà: 810 000  chiếm 43% tổng số căn hộ ngôi nhà của những hộ có thu nhập cao, được tự do mua bán;

-Chung cư :  775 000 căn hộ- 18%, người sở hữu căn hộ không được bán tự do mà bán cho HTX nhà ở đang quản lý các chung cư;

-Nhà thuê của chính quyền địa phương: 860 000 căn hộ -21% do chính quyền quyết định;
-Tư nhân sở hữu đất làm nhà cho thuê: 730 000 căn hộ-17%, được bán tự do;

- Nhà công : 56 000 căn hộ -1% do chính quyền quyết định.

Hợp tác xã nhà ở tham gia xây dựng, quản lý các căn hộ thuộc nhà chung cư, nhà tư nhân bán cho thuê, những căn hộ khu vực này thuộc diện nhà ở xã hội cho những người có thu nhập trung bình và thấp, chiếm khoảng 17%  thị phần nhà toàn quốc. Hiện nay có hai tổ chức HTX lớn nhất:

-  Liên đoàn quốc gia HTX  xây dựng và tiết kiệm nhà ở (HSB): quản lý  370 000 căn hộ - 50% tổng số căn hộ thuộc HTX nhà ở quản lý (hay 8,5% thị phần nhà toàn quốc)

- Liên đoàn HTX nhà  ở  (Ryksbyggen): quản lý 180 000 căn hộ - 25% tổng số căn hộ thuộc HTX nhà ở quản lý (hay 4,25% thị phần nhà toàn quốc)

-  Các HTX và tổ chức tự quản khác quản lý 180000 căn hộ- 25% tổng số căn hộ thuộc HTX nhà ở quản lý (hay 4,25% thị phần nhà toàn quốc)

Thụy Điển thành công về chính sách nhà ở từ những năm 1990 do chú trọng những vấn đề sau: (1) Ổn định chính sách nhà ở (một thời gian dài khoảng trên 10 năm); (2)Phải có hỗ trợ của nhà nước đối với khu vực nghèo để hộ nghèo có cơ hội mua, thuê trả các phí dịch vụ hợp lý;(3) Áp dụng công nghệ mới để xây dựng nhà giá thấp cho người nghèo; (4) Quan tâm đến người nghèo thông qua các chương trình tiết kiệm nhà ở, vận động người dân làm xã viên HTX, tổ chức HTX tự quản các chung cư để người nghèo được hưởng môi trường sống tốt hơn; (5) Phát huy giá trị HTX nhà ở : An toàn nơi ở, gắn kết cộng đồng, quan tâm chia sẻ, hợp tác cộng đồng, phát triển bền vững.  

   
Một số nội dung về Luật HTX Nhà ở Thuỵ Điển:

 HTX nhà ở hoạt động theo Luật về các tổ chức kinh tế theo mô hình kinh tế thị trường và Luật HTX nhà ở với những nội dung cơ bản:

(1) Mọi người được sở hữu căn hộ.

(2) Nhà nước bảo vệ người thuê căn hộ, thuê nhà, người cho thuê.

(3) Bảo đảm môi trường sống tốt cho người ở trong các ngôi nhà.

(4) Xã viên HTX nhà ở được mua cổ phần (góp vốn) vào HTX, được sống trong căn hộ bình đẳng về các quyền và nghĩa vụ.

(5) HTX quản lý bất động sản, cung cấp các dịch vụ bảo đảm điều kiện sống tốt nhất cho xã viên, không có sự phân biệt.

(6) Thành lập HTX nhà ở tối thiểu 3 xã viên (Việt Nam 7 xã viên ), sáng lập viên xây dựng Điều lệ trình cấp chính quyền thành lập HTX thực hiện việc xây dựng, vận động xã viên các thành viên tham gia chương trình tiết kiệm, xây dựng và bán căn hộ, thực hiện các dịch vụ quản lý căn hộ đi vào sử dụng. Tất cả những người mua, người thuê căn hộ do HTX quản lý  đều là xã viên HTX nhà ở.
HTX xây dựng kế hoạch tài chính, được các chuyên gia xác nhận để thực hiện và thực hiện chế độ kiểm tra, kiểm soát nội bộ và báo cáo tài chính thường niên.

(7) Mua bán căn hộ theo giá thị trường chỉ ràng buộc duy nhất là  người mua phải đăng ký làm xã viên, được Ban quản trị xét và quyết định là xã viên thì việc mua bán mới thành. Trường hợp không được làm xã viên phải có lý do như xã viên không chứng minh được khả năng thanh toán phí dịch vụ. Nếu có sự khác nhau không tự giải quyết được  sẽ dựa vào phán quyết của tòa án. Căn hộ do cha mẹ, anh em bạn bè tặng, để lại, người nhận thừa kế phải là xã viên HTX.

(8) Xã viên là cá nhân làm chủ căn hộ được hưởng các quyền và nghĩa vụ ghi trong Điều lệ HTX. Xã viên có trách nhiệm duy tu, bảo vệ nội thất, nếu sửa chữa phát sinh chi phí phải có sự thảo luận và HTX có trách nhiệm tìm một đơn vị làm dịch vụ sửa chữa tốt nhất. Việc quản lý các công trình ngoài căn hộ và hệ thống đường dẫn điện, ga, nước, viễn thông, ống thông hơi, mái che,… liên quan đến các căn hộ do một đơn vị nhận thầu hợp đồng với HTX, thường là những đơn vị làm dịch vụ chuyên nghiệp trong hệ thống của HSB và Ryksbyggen. HTX có thể cử xã viên quản lý một số dịch vụ như : Phòng tắm, nhà thể thao, nhà giặt, ga- ra, hệ thống thu gom rác, nhà trẻ, nhà sinh hoạt công cộng,…

Xã viên đóng phí hàng tháng. Phí dịch vụ được trả cho các đơn vị, cá nhân làm dịch vụ và phụ cấp cho Ban quản trị HTX, tích lũy theo kế hoạch sử dụng, mức phí và sử dụng phí do Đại hội xã viên hằng năm thông qua. Mức này có sự khác nhau giữa các vùng, mức phí  bảo đảm trang trải các chi phí hợp lý, có tích lũy cho HTX.

(9) HTX dùng phí dịch vụ thu của xã viên để mua bảo hiểm các công trình sử dụng chung, xã viên mua bảo hiểm các vật dụng thuộc sở hữu tư nhân, chống các rủi ro trong căn hộ.

(10) Trường hợp xã viên không bảo đảm các cam kết với HTX, sự giáo dục, hướng dẫn không kết quả, HTX có thể đưa hội nghị toàn thể để chấm dứt tư cách xã viên, xã viên ra khỏi HTX phải bồi thường các thiệt hại do phán quyết của tòa án (thủ tục này khoảng 1 năm)

(11) Ban quản lý HTX, Ban kiểm soát HTX là xã viên sống ở chung cư, tự nguyện làm việc, được HTX bầu hàng năm, làm bán thời gian không có lương mà có phụ cấp theo khối lượng công việc (theo số lượng căn hộ được quản lý và khối lượng công việc khác).

Ban quản trị chuẩn bị nội dung các cuộc họp hướng dẫn cách lấy ý kiến xã viên và các đối tượng có liên quan. Tại cuộc họp có đại diện của  HSB cấp liên hiệp giám sát, đưa ra những ý kiến để quyết định của đại hội xã viên hướng về lợi ích chung. Trong quá trình thực hiện, Ban quản trị đưa ra những quyết định làm thiệt hại đến xã viên, tập thể  sẽ phải bồi thường về vật chất, do vậy Ban quản trị mua bảo hiểm để phòng các rủi do khi điều hành.

(12) HTX tự kiểm toán nội bộ, nếu sử dụng kiểm toán độc lập và phải trả phí kiểm toán.
(13) Xã viên được cho thuê căn hộ mà người thuê không phải là xã viên nhưng phải có sự đồng ý của Ban quản trị, có thủ tục xin phép và chịu trách nhiệm khi cho thuê về những liên quan đến căn hộ và các công trình trong khu nhà. Người cho thuê là xã viên thực hiện các nghĩa vụ đối với HTX và nghĩa vụ của người cho thuê.

Quy trình xây dựng nhà ở Thụy Điển:

Chính quyền thông báo quy hoạch xây dựng nhà ở (khu lớn nhất có đến 10 000 căn hộ), có mô hình sa bàn công khai để các HTX, doanh nghiệp đăng ký đầu tư theo dự án. Trung bình một dự án được khởi công phải đủ các điều kiện và cần thời gian không ngắn: 3 năm cho ý tưởng, lập dự án làm các thủ tục để có giấy phép; xây dựng hết 2 năm. Chính quyền thuê văn phòng tập trung và cho các ban quản lý dự án, đơn vị xây dựng thuê lại. Nguyên tắc xây dựng cuốn chiếu để kết nối kịp thời hạ tầng điện, nước, ga sớm đưa công trình vào sử dụng .

Để có dự án, HTX và doanh nghiệp bình đẳng, đều phải vận động để được tham gia, phải chứng minh năng lực tài chính và có trên 50% số người đăng ký mua thông qua “chương trìn tiết kiệm nhà ở”. Do có chương trình kiết kiệm nhà ở nên Liên hiệp HTX nhà ở luôn chứng minh chính xác kịp thời số khách hàng thực tế của mình.

Cơ cấu giá trị căn hộ ở vùng chung cư mở rộng thuộc Stockholm:

Giá thành xây dựng chưa có giá đất khoảng 3500 USD/m2. Căn hộ bán ra kích thước từ 40 m2 đến 140 m2, hệ thống cửa số lớn hơn ở Việt Nam để lấy được nhiều ánh sáng, cửa sổ hai lớp kính, sàn lát một lớp chống thấm, một lớp gỗ ván sàn, có kệ tủ bếp, bồn tắm, ga sưởi các phòng, điện, nước. Tại mỗi căn hộ đang hoàn chỉnh nội thất có thông báo dán trên kính các tiêu chuẩn căn hộ, người đăng ký có thể đến xem và đề nghị thay đổi nội thất, giám sát xây dựng. Chênh lệch phát sinh hộ sử dụng phải bù thêm tiền cho Ban quản lý dự án. Giá trị thiết kế chung cư chiếm khoảng 5% giá trị công trình, lợi nhuận trước thuế của công ty xây dựng khoảng 12% giá trị. Giá bán bình quân của căn hộ đang xây dựng hiện nay là 5300 USD/m2.

Cách quản lý căn hộ đi vào sử dụng :

(1) Các chủ căn hộ thuê doanh nghiệp quản lý chuyên nghiệp;

(2) Doanh nghiệp xây dựng thành lập bộ phận quản lý;

(3) HTX quản lý : HTX được thành lập từ những xã viên tham gia chương trình tiết kiệm mua căn hộ; thành lập từ các chủ căn hộ, hình thành một số HTX độc lập không thuộc hệ thống của HSB.

(4) Những nơi không thành lập HTX, không có doanh nghiệp quản lý thì chủ đầu tư tiếp tục quan tâm đến các dịch vụ quản lý căn hộ.

Chính quyền không áp đặt mô hình quản lý nhà chung cư nhưng kiểm tra việc thực hiện hiện các quy định của pháp luật về môi trường, an toàn, an ninh trật tự, bảo dưỡng duy tu, các hoạt động cộng đồng như nhà trẻ, sân chơi, chất lượng các dịch vụ điện, nước, ga, viễn thông, cảnh quan,…

Kinh nghiệm quản lý của Liên hiệp HTX, HTX nhà ở cơ sở:

Hợp tác xã nhà ở Thụy Điển thành lập từ những năm 1923 đến nay có nhiều chung cư xây dựng ở nhiều thời kỳ nên HTX, Liên hiệp HTX có vai trò quan trọng trong việc quản lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trì cuộc sống tốt đẹp của cộng đồng chung cư.

Liên hiệp HTX nhà ở “Thiên Đường”  ở phía Nam ngoại ô Stockholm gồm 80 HTX nhà ở cơ sở là thành viên với 11000 căn hộ và 18000 dân. Nhiều HTX cơ sở do cấu trúc chung cư chỉ có 10 xã viên tức là 10 hộ, việc tăng giảm do HTX quyết định mà không có sự áp đặt, HTX cơ sở lớn nhất ở đây có 445 hộ.

Bộ máy quản lý của Liên hiệp gồm 4 bộ phận: Phòng Makerting, phòng Tài chính và hành chính, phòng sản xuất và xây dựng, phòng quản lý bất động sản với tổng số nhân viên là 75 người, doanh thu năm 2006 là 85 triệu SEK (tương đương với 12 triệu USD).

Một số hoạt động của Liên hiệp: Quản lý các dự án đầu tư xây dựng mới, cải tạo cũ, có dự án đến 50 triệu SEK; quản lý toàn bộ bất động sản trong khu vực chung cư và làm các dịch vụ phục vụ khách hàng, lập kế hoạch bảo trì, bảo dưỡng, xử lý các quan hệ bất hòa hàng xóm và các vấn đề pháp lý liên quan đến chung cư; dịch vụ kỹ thuật trong và ngoài căn hộ, chăm sóc cây xanh, thảm cỏ, cải tạo chỉnh trang cảnh quan, tư vấn mua xắm trang trí nội thất, tiết kiệm tiêu hao năng lượng,… Liên hiệp xây dựng kế hoạch 5 năm và hằng năm từ các HTX cơ sở, trong kế hoạch xác định rõ khối lượng công việc, tuổi thọ các kết cấu của chung cư như cấu kiện bê tông, sắt thép, cửa, sơn, các đồ gỗ, kim loại và chi phí sửa chữa, thay thế để xác định mức phí đóng góp của xã viên hàng năm.

          Liên hiệp có quá trình hoạt động nhiều năm, có tích lũy nên mức phí hợp lý được phân bổ sao cho mức tăng chỉ từ 1-2%/năm. Mức phí trung bình từ 150-300 SEK/m2/năm. Một căn hộ 60 m2 mỗi năm đóng phí từ 9000 đến 18000 SESK (từ 1200- 2500 USD) không bao gồm tiền điện, điện thoại, nước, internet của mỗi hộ. Hộ đóng phí dịch vụ và trả tiền thuê nhà tổng số đến 800 SEK/m2/tháng, một căn hộ 50 m2 phải trả đến 5000 USD/tháng. 

          Ở Việt Nam mức thu phí cũng khác nhau giữa các chung cư, nhìn chung là thấp nên 5 năm không đủ kinh phí sơn bề ngoài! Theo ý kiên của cán bộ sở Kiến trúc Hà Nội thì mức thu phải đạt 2% doanh thu bán nhà, hoặc để lại 2% tiền bán nhà để bảo dưỡng.

Thu nhập ở Thụy Điển ở nhóm cao, GDP bình quân đến 31000 USD/người năm 2006, giá căn hộ khoảng 100 m2 ở mức 2 triệu SEK (khoảng 300 000 USD), bình quân mỗi người tiết kiệm trong 20 năm mua được căn hộ, mỗi tháng tiết kiệm 1250 USD. HTX nhà ở và chương trình tiết kiệm tính điểm mua nhà đã giúp người dân có ý thức tiết kiệm và bảo đảm trong thời gian ngắn hơn 20 năm vẫn được mua căn hộ trả dần với điều kiện tiếp tục duy trì việc làm. và tiết kiệm để trả tiền mua nhà.

Các hợp tác xã nhà ở cơ sở: Được hình thành khi từ số xã viên đăng ký mua nhà của dự án do Liên hiệp HTX thực hiện chương trình tiết kiệm và xây dựng; được thành lập từ các chủ hộ cùng trong một chung cư một tòa nhà hoặc nhiều tòa nhà với số lượng bình quân từ 100 đến 150 hộ, có chung cư được xây dựng từ năm 1931 có số lượng đến 785 căn hộ.

HTX nhà ở quản lý chung cư đã sử dụng có những nhiệm vụ cơ bản: (1) Quản lý bất động sản của chung cư, có lý lịch chung cư, các giấy tờ giao dịch mua bán, cho thuê căn hộ,... (2) Quản lý xã viên theo Điều lệ, phát triển xã viên, những người sống trong chung cư đều là xã viên HTX. (3) Làm các dịch vụ liên quan đến đời sống của các xã viên bao gồm các dịch vụ trong căn hộ có kết nối hệ thống như điện, nước, ga, thông gió, khóa từ, thông tin nội bộ,… tư vấn mua xắm trang trí nội thất, tiết kiệm năng lượng, phí dịch vụ  viễn thông. Tại một số khu HTX cho phép xã viên ở tầng 1 được sử dụng một phần diện tích phía sau để làm vườn với diện tích và mặt cắt thống nhất, có hàng rào. Các dịch vụ ngoài căn hộ các hộ được sử dụng chung gồm:

+ Nhà thể dục thể thao chung với các dụng cụ phổ thông, có nhà tắm, xông hơi, sân thể thao, dụng cụ thể thao ngoài trời.

+ Nhà giặt là phơi, hấp xấy chung với thiết bị máy giặt chuyên dùng, xã viên giặt theo lịch khoảng 3 lần/tuần, nhiều hộ vẫn dùng máy giặt riêng cỡ nhỏ.

+ Nhà trẻ đặt vị trí tốt nhất trong khu, bảo đảm diện tích theo tiêu chuẩn.

+ Trạm thu gom rác xử lý cơ học và xử lý vi sinh.

+ Sân bãi đậu xe và ga ra ô tô.

+ Nhà tập thể có diện tích lớn nhất có sân và bếp để Ban quản lý làm việc, hội họp, các gia đình đăng ký sử dụng vào việc riêng như sinh nhật, cưới hỏi, lễ mừng, tiếp khách số đông.

+ Dịch vụ chăm sóc cây cảnh, thảm cỏ, thay đồ dùng ở các nhà dịch vụ chung do đơn vị chuyên nghiệp của Liên hiệp HTX thực hiện nên giá thành giảm.

Với cách tổ chức dịch vụ như trên mỗi xã viên và gia đình được hưởng các dịch vụ với chi phí thấp nhất, HTX công khai việc thu phí và sử dụng chi phí.

Hợp tác xã nhà ở hoạt động không nhằm lợi nhuận cao, lấy thu bù chi, có tích lũy. Cán bộ Ban quản lý HTX là những xã viên sống trong chung cư, tự nguyện, nhiệt tình được bầu hàng năm, làm không lương nhưng có phụ cấp, có những phụ nữ làm chủ nhiệm HTX với thâm niên đến  trên 30 năm.Người quản lý các công trình công cộng là người có chuyên môn, có thái độ tốt với cộng đồng, một chung cư 785 căn hộ chỉ có 4 nhân viên phụ trách những căn hộ và các công trình công cộng, có nhiều chủ nhiệm.