Loại bỏ hệ lụy thu hồi đất nông nghiệp

Biến nông dân thành... cổ đông

Một số nghiên cứu chỉ ra nhiều vùng đất ven đô ở nước ta đã giảm diện tích đất canh tác từ 20-45% mỗi năm. Mỗi năm Việt Nam thu hồi gần 80.000 ha đất nông nghiệp, bằng 0,85% tổng quỹ đất nông nghiệp, trong đó đất “bờ xôi ruộng mật” chiếm 50%. Tuy nhiên, để tạo đất công nghiệp, dịch vụ chỉ cần dưới 1 năm, nhưng tạo đất nông nghiệp thì đến 1.000 năm. Hơn thế nữa, đất công nghiệp sẽ không bao giờ trở lại thành đất nông nghiệp. Hơn thế nữa, nông dân mất đất đang dần thất nghiệp.

Việt Nam hiện đã sớm vượt xa 1.000 điểm được coi là đô thị... Bên cạnh đó, xu hướng đô thị hoá toàn cầu, tương lai gần dân số đô thị sẽ chiếm trên 50% dân số ở nhiều quốc gia đã đặt ra nhiều áp lực.

Từ áp đặt hành chính, cưa đứt đục suốt...

Đất nông nghiệp chuyển sang đất phi nông nghiệp dưới nhiều hình thức: nhà nước thu hồi có bồi thường để giao đất, cho thuê đất đối với các doanh nghiệp được duyệt dự án phi nông nghiệp. Một số hộ đã bán đất thổ cư có hoa màu, cây lâu năm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất canh tác cho doanh nghiệp, cơ quan, trang trại... Thậm chí, có hộ dân bán chui đất thổ canh có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và cả cho dự án có đất liền kề.

Không những vậy, hiện đang xuất hiện đầu cơ đất đai, lấn chiếm đất đai. Một số dự án đã chuyển đất được thuê, được giao sang mục đích khác như phân lô làm nhà ở, chuyển đất dự án sản xuất kinh doanh sang đất nhà ở, cho thuê lại nhằm đoạt chênh lệch giá, "ăn trên lưng" những hộ dân được bồi thường (sau 6 tháng 60 m2 đất phân lô đầu tư hết 60 triệu đồng bán gấp 6 lần). Vòng chu chuyển giá trị trên đất đai gây áp lực lớn cho thị trường bất động sản, nhiều dự án chung cư, dự án công nghiệp, dịch vụ, khu dân cư chiếm đất giữ phần, bán nhượng dự án làm cho nền kinh tế "quá nóng"; có đến 70% các vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai.

...Chuyển sang thoả thuận gắn kết lâu dài

Việc bồi thường đất bằng tiền, sau bán, giao khu đất tái định cư chỉ là một biện pháp tình thế đứt đoạn, đẩy những người bị thu hồi đất vào tình thế khó khăn về công ăn việc làm và ổn định lâu dài cuộc sống. Nhiều người than thở: "mỗi sào đất cho lợi nhuận 500.000 đồng/năm nhưng có công ăn việc làm ổn định; mất đất, thất nghiệp sinh nhiều khó khăn, tệ nạn xã hội". Từ thực tế đó, tôi đề xuất một số giải pháp cùng có lợi:

Chúng ta nên hướng dẫn dân chúng thành lập hợp tác xã, doanh nghiệp xây dựng dự án kinh doanh trên chính vùng đất bị chuyển đổi. Người dân có đất có thể góp một phần hoặc toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất vào dự án bằng cam kết mà không nhất thiết phải nộp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt, xã viên hợp tác xã nông nghiệp vùng ven đô, vùng quy hoạch nhà ở có thể góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Kêu gọi vốn đầu tư, thành lập hợp tác xã nhà ở, một phần để ở, một phần cho thuê tạo việc làm dịch vụ ở khu chung cư; đầu tư phát triển hạ tầng các dịch vụ nhà cho thuê, cụm thương mại, du lịch... giữ đất và sử dụng đất là hướng phát triển bền vững.

Thay cho việc bồi thường theo quy định và thông lệ, các chủ đầu tư trên địa bàn cần xây dựng kế hoạch từ cộng đồng (nhà nước có quy định bắt buộc) để dân chúng lựa chọn những hình thức tham gia với tư cách là người hiện đang có quyền sử dụng đất.

Trường hợp phải chuyển toàn bộ đất cho dự án cần lập phương án sử dụng quyền sử dụng đất: Quy giá trị bồi thường theo giá thị trường có tính đến hệ số gia tăng giá trị tương lai. số tiền đó có thể phân thành các tỷ lệ hợp lý theo các khoản mục để người dân lựa chọn:

Góp cổ phần vào các hợp tác xã, Cty cổ phần chủ dự án đầu tư. Nguồn vốn này làm giảm áp lực chi tiền mặt của dự án, nâng vị thế người dân trong dự án. Cộng đồng dân cư cần đồng thuận trích một khoản tiền được bồi thường góp vốn vào dự án, hình thành cổ đông tập thể và cử người đại diện của mình quản lý, bởi giá trị đất đai được bồi thường có quá trình lịch sử, có sự đóng góp của cộng đồng từ nhiều thế hệ. Cổ phần tập thể, cổ tức hàng năm góp vào quỹ phúc lợi.

Người dân góp cổ phần, tham gia quản lý hợp tác xã, Cty, chấp nhận đầu tư dài hạn. Theo cách này tỷ lệ rủi ro thấp, cổ đông có thể thanh khoản trên thị trường chứng khoán, hoặc chuyển nhượng nội bộ. Đại diện người lao động xây dựng cơ chế cầm cố để chống lại các nhà đầu cơ thu gom cổ phần.

Một khoản tiền mặt còn lại của mỗi người được gửi tiết kiệm ngân hàng, mua tín phiếu kho bạc với lãi suất ngang bằng với lãi suất cho vay bình quân hàng năm, có quy định về số lượng tiền gửi, thời gian và lượng tiền được rút ra nhằm bảo vệ những người già, phụ nữ, trẻ em... là nguồn vốn để người dân học nghề, chuyển đổi nghề nghiệp.

Phần tiền mặt còn lại cần có kế hoạch thu hút vào các chương trình sản xuất kinh doanh, dịch vụ của hộ gia đình thông qua các hợp đồng cung ứng nguyên vật liệu, dịch vụ... tiêu thụ sản phẩm trên địa bàn. Người dân thành lập hợp tác xã, doanh nghiệp để thu hút và sử dụng đồng vốn này có hiệu quả hơn để phân tán ở cá nhân.

Để lại tỷ lệ nhất định (10%) giao cho các hộ bị thu hồi đất để xây dựng cơ sở dịch vụ theo quy hoạch, các hộ này liên kết với nhau thành lập hợp tác xã, doanh nghiệp làm dịch vụ cho các cụm khu công nghiệp như dịch vụ bán hàng, nhà ở, cơ sở dạy nghề, văn hoá, dịch vụ môi trường... hỗ trợ cho các doanh nghiệp khu công nghiệp, khu dịch vụ.

Tóm lại, đô thị hoá, công nghiệp hoá tiếp tục lấy đất nông nghiệp, với hướng trên, người dân giao đất sẽ được các nguồn sống: Cổ phần cá nhân và cổ phần tập thể; tiền mặt để đầu tư kinh tế hộ, thành lập hợp tác xã, doanh nghiệp; 10% đất để lại làm dịch vụ; tiền gửi lãi suất cao; đào tạo nghề.